Uma circunstância particularíssima do mercado habitacional brasileiro nos últimos tempos, qual seja, a grande diferença entre o valor dos imóveis prontos e o daqueles que são adquiridos na planta, quando do seu lançamento. Atualmente, essa diferença de valor pode alcançar até 50% do preço final de venda e um número crescente de compradores tem se aproveitado dessa economia na compra antecipada, para realizar negócios vantajosos ou para elevar o padrão do imóvel a ser adquirido. Embora a existência dessa diferença de preço já seja amplamente percebida e assimilada pelos compradores e pelo mercado em geral, a sua natureza e as suas origens nem sempre são bem compreendidas.
A rigor, a diferença de valor (ou a economia na compra) vai se consubstanciando a partir do instante da aquisição em planta até o momento de conclusão da obra e de entrega do respectivo imóvel, quando, então, verifica-se que essa diferença pode ter alcançado até 50% do preço de venda da mesma unidade, já pronta. Alguma valorização de preço durante o período de construção sempre seria esperada, seja por conta da atualização monetária em um ambiente econômico com a presença de certo nível residual de inflação, seja pela simples antecipação do cronograma de pagamentos, com a dedução da respectiva taxa de interesse ou juros da aplicação. Mas esses fatores não poderiam resultar em uma diferença da ordem de 50% em prazos que, às vezes, não excedem 15 meses. Num período dessa duração, as variações de custo retratadas pela atualização monetária através do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) situar-se-iam, no máximo, em 15,3% (extremo observado em 2008). De onde viria o restante dessa enorme valorização?
O restante dessa diferença pode ser explicado por dois fatores principais. O primeiro deles decorre do baixíssimo estoque atual de imóveis prontos e disponíveis para venda ou aluguel nas principais regiões metropolitanas e nas maiores cidades brasileiras. Tendo em vista a existência de uma demanda aquecida (pressão de compra) e de uma limitação no estoque de unidades disponíveis (restrição de oferta) a lei da oferta e da procura busca um novo ponto de equilíbrio, com a elevação final dos preços. É por essa razão que o valor dos imóveis tem aumentado tanto no Brasil, circunstância facilmente constatável pela elevação dos aluguéis mensais equivalentes. Atualmente, estes já alcançam médias de até 0,8% do preço dos imóveis, enquanto que, na maioria dos países desenvolvidos, essas taxas mensais raramente excedem 0,3%. Em resumo, quando um imóvel adquirido em planta fica pronto e é entregue, ele passa a integrar a categoria de um bem escasso diante das demandas existentes e, como consequência, absorve uma valorização imediata.
O segundo principal fator responsável pela diferença de preços analisada decorre das dificuldades enfrentadas atualmente pelo setor da Construção Civil para financiar as suas operações e atividades. A venda antecipada de unidades, além de viabilizar muitos empreendimentos pela confirmação de uma fração mínima garantidamente comercializada, possibilita aos empreendedores o acesso a capitais significativos, representados, não só pelas entradas ou princípios de pagamento (incluindo a parcela transferida do FGTS), como também a outros mecanismos de financiamento (como os praticados no âmbito do SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, os correspondentes ao crédito associativo e, até mesmo, os subsídios governamentais em unidades que integram programas de incentivo para moradias econômicas). Por essa razão, as incorporadoras e construtoras têm oferecido preços mais atraentes na venda antecipada, aumentando a margem de valorização dos imóveis durante a construção, como forma de equacionar os meios de financiamento de suas próprias atividades. Na maior parte das situações, esse desconto adicional corresponde ao repasse integral, aos compradores antecipados, dos ganhos de produtividade que vêm sendo obtidos recentemente no setor.
Engenheiro, presidente da MRV Engenharia, presidente do Conselho de Administração do Banco Intermedium e da Log Commercial Properties.
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